評(píng)價(jià)一幢寫(xiě)字樓品質(zhì)的高低，有一個(gè)最簡(jiǎn)單而直觀的辦法就是看它已經(jīng)入駐的企業(yè)類(lèi)型和性質(zhì)。

　　

　　在對(duì)武漢寫(xiě)字樓產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值分析時(shí)，我們看到不少的發(fā)展商、投資者仍在過(guò)度的關(guān)注項(xiàng)目地段、硬件配置、樓宇高度、建筑體量等傳統(tǒng)要素。

　　

　　作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值保證及提升的重要因素之一——物業(yè)管理服務(wù)卻一直未被得到足夠的重視，甚至是一直被忽視。

　　

　　從戴德梁行新近發(fā)布的《2013年上半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，武漢市目前購(gòu)買(mǎi)或租用高端寫(xiě)字樓的客戶(hù)中占據(jù)絕大部分的主要為全國(guó)性企業(yè)和外資企業(yè)，這些類(lèi)型的企業(yè)比較關(guān)注企業(yè)形象，物業(yè)租金承受能力比較強(qiáng)，因此他們除了對(duì)寫(xiě)字樓的硬件配置有較高要求外，同時(shí)對(duì)寫(xiě)字樓的軟件配置的也有非常高要求，尤其是物業(yè)管理服務(wù)。

　　

　　武漢欠缺國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)管理 細(xì)節(jié)決定好服務(wù)

　　

　　“等待電梯的時(shí)間是否不超過(guò)30-40秒、空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)是否達(dá)到辦公人數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)、樓層的男女廁所的比例是否更具人性化。”一連串地發(fā)問(wèn)過(guò)后，專(zhuān)家明確指出：優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓在硬件配置方面是否注重細(xì)節(jié)，軟件配置方面是否注重專(zhuān)業(yè)細(xì)致的服務(wù)，這對(duì)寫(xiě)字樓的價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生直接的影響。

　　

　　好的服務(wù)不分輕重和大小，關(guān)鍵著眼于細(xì)節(jié)，要體現(xiàn)人性化管理。試想一下，早間8:00－9:00，當(dāng)你步入大堂，管理中心的管理層人員已經(jīng)等候在大堂恭迎你，同時(shí)安管人員在大堂正門(mén)引導(dǎo)交通，客服人員在電梯廳疏導(dǎo)乘客；中午11:30－12:30，客服人員在大堂電梯廳及員工餐廳等區(qū)域疏導(dǎo)及問(wèn)候你，為你營(yíng)造一個(gè)高效、有序的環(huán)境。下午17:30－18:00，客服人員在寫(xiě)字樓大堂恭送你，感謝這一天你對(duì)他們服務(wù)的支持與幫助時(shí)，你一天的心情都會(huì)是美好的。

　　

　　就目前武漢新近入市的寫(xiě)字樓來(lái)看，硬件配置并不差，但是卻欠缺國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)管理。他列舉說(shuō)，隨著越來(lái)越多的外資跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐武漢市場(chǎng)，這類(lèi)型企業(yè)的辦公需求與國(guó)內(nèi)企業(yè)截然不同，就例如辦公時(shí)間就有很大的差別。而目前武漢寫(xiě)字樓的管理模式基本沿用的是國(guó)內(nèi)的傳統(tǒng)的運(yùn)作模式，并不能最大限度滿(mǎn)足他們的實(shí)際需求。

　　

　　現(xiàn)代樓宇的智能化程度不斷提高，對(duì)于物管公司的要求也會(huì)越高。

　　

　　“大家可能會(huì)留意到在北上廣深一些高端的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，晚間10點(diǎn)時(shí)寫(xiě)字樓里依然樓燈火通明，大家可千萬(wàn)不要誤會(huì)是以為忘記關(guān)燈了，其實(shí)有很多的外資跨國(guó)企業(yè)，如美國(guó)公司，他們的辦公時(shí)間跟我們國(guó)內(nèi)的企業(yè)是大有不同的，因此，對(duì)于有這種類(lèi)型企業(yè)進(jìn)駐的寫(xiě)字樓，應(yīng)該提供的是一種24小時(shí)不間斷服務(wù)的管理模式。”

　　

　　武漢高端寫(xiě)字樓物管費(fèi)為28-30元/平米/月

　　

　　然而，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，是否需要支付昂貴的物業(yè)管理費(fèi)呢？

　　

　　專(zhuān)家介紹說(shuō)，目前武漢市高端寫(xiě)字樓物管費(fèi)為28-30元/平米/月，完全可以承受這樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　

　　在高端寫(xiě)字樓實(shí)施高規(guī)格的物業(yè)管理服務(wù)，關(guān)鍵因素之一在于是否能根據(jù)項(xiàng)目自身的特性及需求制定合理的物業(yè)管理運(yùn)作模式，并且在運(yùn)行的過(guò)程中一方面嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，另一方面實(shí)行超前管理，防范管理風(fēng)險(xiǎn)，以最大限度保障業(yè)主及客戶(hù)的利益。

　　

　　除此之外，現(xiàn)有高端寫(xiě)字樓中有部分項(xiàng)目屬于單一業(yè)權(quán)的性質(zhì)，這類(lèi)型的項(xiàng)目只租不售，業(yè)主方為了確保寫(xiě)字樓收益的最大化，會(huì)非常注重寫(xiě)字樓的可持續(xù)發(fā)展及價(jià)值提升，業(yè)主方會(huì)在向客戶(hù)收取的租金中合理的劃分出一部分用于項(xiàng)目的維護(hù)的改善，既能很好的保障寫(xiě)字樓的正常運(yùn)行，更能實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓的可持續(xù)發(fā)展，以確保更好的收益回報(bào)。”

　　

　　專(zhuān)家表示，商業(yè)物管其實(shí)是對(duì)商業(yè)資產(chǎn)的管理。需要從商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不僅要滿(mǎn)足物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理的需要，更要兼顧投資者的收益。實(shí)現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值和企業(yè)效益的同步增長(zhǎng)。

　　

　　在兩者兼顧的同時(shí)，要考慮如何提升整個(gè)商用物業(yè)的價(jià)值，提高出租率。良好的物業(yè)管理，能夠使物業(yè)保值增值，科學(xué)的資產(chǎn)管理，能夠?yàn)榭蛻?hù)創(chuàng)造價(jià)值。這也表明，商業(yè)物管公司需要深入地參與到商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，是將商用物業(yè)當(dāng)做一項(xiàng)資產(chǎn)在管理，所涵蓋的內(nèi)容也比住宅物管復(fù)雜得多。

　　

　　地鐵的開(kāi)通對(duì)沿線寫(xiě)字樓租售影響不大

　　

　　不少投資者認(rèn)為，武漢地鐵二號(hào)線的開(kāi)通，將給地鐵沿線寫(xiě)字樓會(huì)帶來(lái)直接影響。對(duì)此，專(zhuān)家們并不贊同。“的確寫(xiě)字樓投資有幾方面的因素確實(shí)被很多的投資者所關(guān)注，例如地段、交通、配套等，但據(jù)我觀察，目前武漢開(kāi)通不久的地鐵二號(hào)線，暫時(shí)對(duì)沿線寫(xiě)字樓租售并沒(méi)有產(chǎn)生較大的影響。”

　　

　　專(zhuān)家認(rèn)為，武漢市目前的寫(xiě)字樓較為集中在幾個(gè)成熟的商圈，例如建設(shè)大道金融街商圈、武廣商圈、中南商圈及一些新興的商圈，但目前地鐵二號(hào)線包括之前的輕軌一號(hào)線事實(shí)上并未能完全覆蓋現(xiàn)有成熟商圈，而其他新興商圈目前也處于一個(gè)培育階段，還未能形成明顯的影響，因此目前對(duì)寫(xiě)字樓的租售并未產(chǎn)生較大影響。